Novela občanského zákoníku - úprava vztahů mezí nájemníkem a nájemcem

Od 25.5.2011 nabývá účinnosti první z ustanovení novely Občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení. Konkrétně jde o § 696, který stanoví pravidla pro dosažení změny nájemného. Většina dalších opatření této novely, která směřují k narovnání vztahů mezi pronajímateli a nájemci, bude účinná až za šest měsíců.

„Jeden z posledních pozůstatků minulé éry nesvobody je odstraněn,“ komentoval schválení novely ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský a dodal: „V tomto případě jde o odstranění omezení svobodného nakládání se svým majetkem na jedné straně a svobody odmítnutí nereálného cenového návrhu na straně druhé.“ Regulace nájemného skončila na většině území České republiky spolu s účinností zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného k 31. prosinci 2010. V místech, kde tento zákon pozbude účinnosti až k 31. prosinci 2012, budou ustanovení novely Občanského zákoníku o změně nájemného účinná od 1. ledna 2013.
Klíčový paragraf 696, který tak pro většinu území ČR nabývá účinnosti dnes, stanoví, že v případě nedohody mezi nájemníkem a pronajímatelem o nové výši nájemného se po uplynutí 3 měsíců od neúspěšného pokusu o dohodu může kterákoliv ze stran obrátit na soud s návrhem na určení nájemného obvyklého. Vyrovnání rozdílu se pak vztáhne zpětně ke dni podání návrhu soudu.
MMR ČR od února tohoto roku na svých stránkách zpřístupnilo a postupně doplňuje nezávaznou informační databázi o nájemném pod názvem Mapa nájemného. Slouží pro orientaci nájemníků i pronajímatelů, a může soudním sporům předejít. 
Celá novela vychází ve Sbírce zákonů, částce číslo 51 jako zákon č. 132/2011 Sb. Znění pouze aktuálního § 696 k nájemnému naleznete v příloze. 
Poznámka pro média
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR ČR) patří do systému ústředních orgánů státní správy České republiky v oblastech, vymezených příslušnými právními dokumenty. Objemem svých pravomocí, kompetencí a odpovědností za správu finančních prostředků hraje ve státní správě významnou roli. Ministerstvo bylo zřízeno s účinností od 1. listopadu 1996 a je ústředním orgánem státní správy ve věcech: regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu, nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování, stavebního řádu, vyvlastnění, investiční politiky, cestovního ruchu, pohřebnictví. MMR ČR vykonává roli Národního orgánu pro koordinaci (NOK) pro čerpání finančních prostředků z fondů Evropské unie a také je řídícím orgánem několika operačních programů.
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, přesně definuje maximální možná navýšení nájemného v dané oblasti České republiky v průběhu platnosti zákona. Ta je stanovena do 31. 12. 2010 pro území České republiky s výjimkou Prahy, krajských měst kromě Ústí nad Labem a Ostravy a měst nad 10 tisíc obyvatel ve Středočeském kraji. Pro tato zbývající území je platnost prodloužena do 31. 12. 2012. Po skončení tohoto procesu již nelze nájemné za žádných podmínek jednostranně zvyšovat. Jakákoli změna výše nájemného je možné pouze se souhlasem obou stran, nájemce i pronajímatele, popř. nově, v souladu s novelou občanského zákoníku, soudní cestou tam, kde dohoda nebude možná.
Příloha tiskové zprávy
Úpravy znění § 696 Občanského zákoníku účinné ode dne 25. května 2011
V § 696 se za odstavec 1 vkládají nové odstavce 2 až 5, které znějí:
  • (2) Nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
  • (3) Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
  • (4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 2 a 3 obdobně.
  • (5) Ustanovení odstavců 2 až 4 se nepoužije pro určení nájemného u družstevního bytu.
Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 6.

Zdroj: www.mvcr.cz